空家活用・土地編!アパートを建築し人に貸す

土地活用の中でも最もポピュラーな方法なのがアパート経営です。都市部や学校に近い場所であれば安定した需要が見込めます。「全額借入」での建築は、リスクが高いですが、収支計画、手取り、立地としっかりとした「計画」を立てる必要があります。

当事業体では、「空き地」「空き家」の管理ももちろんですが、「ワンコイン管理」「ぶちあんしん管理」などで土地、建物の価値を維持しながら、ゆっくりと、どう活用していくのが良いのか、他に良い方法がないのか一緒に考えて行きませんか?もちろん不動産業も営んでおりますので、建築後の客付けや管理などもご希望があれば承ります。以下、アパート建築時の活用例について・・・・

相続対策目的でアパートを建築する3つのメリット

前提)現金預金1億 土地3000万(相続税評価額 路線価)借地権割合60% 借家権割合30%の地域で、土地所有者が7000万のアパートを建築した場合

1、小規模宅地の評価減の対象候補地になる

アパートの敷地は、事業用の土地になるため200㎡までは50%の減額が適用できる。

注)小規模宅地の評価減は遺産の中でも最も有利な方を適用しますので、例えば特定居住用宅地であれば330㎡までは80%の減額となります。

2、土地の評価が下がる

アパートの敷地は「更地(自用地評価額)」ではなく「貸家建付地」の評価になります。

貸家建付地の評価= 自用地評価額×(1−借家権割合×借地権割合×賃貸割合)となります

上記の条件ですと 3000万円×(1−0.6×0.3×100%)=2460万円となり18%ほど土地の評価額が下がります。

3、建物の建築費から建物の評価額を引いた額が評価減となる

例えば7000万円で建築したアパートは、固定資産税評価額はおよそ70%となります。

7000万円×0.7=4900万円

貸家の評価=固定資産税評価額×(1−借家権割合×賃貸割合)ですので上記の条件ですと

4900万円×(1−0.3×100%)=3430万円となります。

1、は選択制ですので2と3のみで相続財産の変化を考えてみましょう。

「更地のまま』

1億+3000万=1億3千万円

「アパートを建築(ここでは借入を使わず手持ちの現預金で支払うことと仮定)」

現預金→1億−7,000万円(建築費)=3000万円 ①

土地→2460万円 ②

アパート→3430万円 ③

①+②+③=8890万円上記を引き算すると約4110万円ほど相続財産が減る事となります。

保有時の税金の軽減

住宅用地の固定資産税の特例については、建物の床面積の要件は有りません。従って、アパート・マンション用地の場合は、200㎡に戸数をかけた面積まで特例の対象となる為、殆どのケースで固定資産税は1/6となります。一方で建物分の固定資産税の増額もあるので、総合的に計算する必要があります。

 

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